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Gutachtenzweck für
1.Eigentümer
2.Verkäufer
3.Käufer
4.Erbe
5.Kapitalanleger
6.Kosten des Gutachtens nach HOAI
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Verkehrswertgutachten über bebaute und unbebaute Grundstücke
Der Verkehrswert bzw. der Preis eines Grundstücks bildet sich auf dem "Markt" und ist das Ergebnis von Angebot und Nachfrage.
In vielen Bereichen unseres Wirtschafts- und Rechtslebens ist der Verkehrswert eines Grundstücks von Interesse, ohne das ein Verkauf des Grundstücks unter den vor genannten Bedingungen eines freien Marktes stattfinden soll. Beispielhaft sei hier als Anlass die Erbauseinandersetzung, Vermögensausgleiche im Ehescheidungsverfahren, Zwangsversteigerungs- und Enteignungsverfahren sowie eine Monopolstellung (z.B. Ausübung eines Vorkaufsrecht) auf der Erwerberseite erwähnt. Dieser Fallgestaltung ist durch das Baugesetzbuch und der darin enthaltenen Verkehrswertdefinition im § 194 Rechnung getragen worden, die verbindlich den gutachterlich ermittelten Verkehrswert auf den Preisbegriff des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs abstellt.
Der Verkehrswert wird in § 194 des Baugesetzbuches -BauGB- folgendermaßen definiert:
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf gewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Basis zur Verkehrswertermittlung ist außerdem die Wertermittlungsverordnung (WertV) und die Wertermittlungs-Richtlinen WertR.
"Zu den wenigen Gebieten unseres Wirtschaftslebens, auf denen immer noch wissenschaftlicher Dilettantismus anzutreffen ist, gehört leider auch das Gebiet der Verkehrswertermittlung von Grundstücken."1
1(Simon/Kleiber, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, Luchterhand Verlag 1996)
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Gesetze und Verordnungen
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Als Eigentümer...
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1.
bietet Ihnen das Wertgutachten einen Nachweis über den Wert Ihrer Immobilie, z.B.
- zur Beleihung für Renovierung,
- Ausbau oder Erweiterungen
- zur Beleihung als Basis für eine einträgliche Geldanlage
- als neutrale Wertangabe für Ihren Steuerberater
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Ihr Nutzen als Verkäufer einer Immobilie
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2.
Das Wertgutachten schützt Sie davor, unter Marktwert zu verkaufen!
Es ist für Verkäufer keine zwingende Wertvorgabe, sondern der Maßstab. Eigenes Verhandlungsgeschick kann jederzeit einfließen.
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Ihr Nutzen als Käufer einer Bestandsimmobilie
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3.
Das Wertgutachten schützt Sie vor einem zu hohen Kaufpreis für Ihr Wunschobjekt!
Sie können auch ohne eigene Erfahrungen als Immobilienverkäufer sicher sein, nicht zuviel zu bezahlen, denn meine Marktkenntnis fließt ins Gutachten ein. Ein vollständiges Gutachten setzt in diesem Fall das Einverständnis des Verkäufers voraus. Warum wohl könnte ein Verkäufer nicht mit der Erstellung eines Wertgutachtens einverstanden sein? ..
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Ihr Nutzen als Erblasser / Erben
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4.
Das Wertgutachten erspart Ihnen Erbauseinandersetzungen.
Es legt den Wert des zu (ver-)erbenden Objekts klar fest und erleichtert die Aufteilung auf mehrere Erben. Der Familienstreit entfällt!
Das Wertgutachten schützt Sie als Erbe vor Schulden und Zwangsversteigerung!
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Ihr Nutzen als Kapitalanleger
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5.
Mit dem Verkehrswertgutachten können Sie den Wert einer Ihnen angebotenen Anlage überprüfen. Wie viele Anleger sind schon geprellt worden und stehen nun vor der Zwangsversteigerung, bei der in der Regel deutlich weniger herauskommt, als sie bezahlt haben? Banken sind leider noch immer nicht in der Verantwortung, wenn es um Überfinanzierung geht. Die Schulden bleiben beim Anleger!
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Kosten - Honorarordnung für Architekten und Ingenieure
6.
Auszug HOAI
§ 34 Wertermittlungen
1) Die Mindest- und Höchstsätze der Honorare für Ermittlung des Wertes von Grundstücken, Gebäuden und anderen Bauwerken oder von Rechten an Grundstücken sind in der nachfolgenden Honorartafel festgesetzt:
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Honorartafel zu § 34 Abs. 1 HOAI
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Schätzwert
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Normalstufe
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Schwierigkeitsstufe
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Euro
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von Euro
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bis Euro
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von Euro
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bis Euro
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|
|
|
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|
|
|
|
|
|
|
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25.565
|
225
|
|
291
|
|
281
|
|
435
|
|
|
50.000
|
323
|
|
394
|
|
384
|
|
537
|
|
|
75.000
|
437
|
|
537
|
|
517
|
|
733
|
|
|
100.000
|
543
|
|
664
|
|
643
|
|
910
|
|
|
125.000
|
639
|
|
780
|
|
755
|
|
1.062
|
|
|
150.000
|
725
|
|
881
|
|
856
|
|
1.203
|
|
|
175.000
|
767
|
|
938
|
|
912
|
|
1.278
|
|
|
200.000
|
860
|
|
1.051
|
|
1.017
|
|
1.432
|
|
|
225.000
|
929
|
|
1.131
|
|
1.095
|
|
1.544
|
|
|
250.000
|
977
|
|
1.193
|
|
1.157
|
|
1.628
|
|
|
300.000
|
1.071
|
|
1.304
|
|
1.264
|
|
1.779
|
|
|
350.000
|
1.149
|
|
1.397
|
|
1.356
|
|
1.908
|
|
|
400.000
|
1.207
|
|
1.479
|
|
1.425
|
|
2.012
|
|
|
450.000
|
1.266
|
|
1.546
|
|
1.490
|
|
2.104
|
|
|
500.000
|
1.318
|
|
1.611
|
|
1.559
|
|
2.198
|
|
|
750.000
|
1.563
|
|
1.912
|
|
1.847
|
|
2.610
|
|
|
1.000.000
|
1.776
|
|
2.180
|
|
2.104
|
|
2.965
|
|
|
1.250.000
|
1.981
|
|
2.417
|
|
2.336
|
|
3.292
|
|
|
1.500.000
|
2.164
|
|
2.644
|
|
2.548
|
|
3.599
|
|
|
1.750.000
|
2.357
|
|
2.877
|
|
2.780
|
|
3.917
|
|
|
2.000.000
|
2.510
|
|
3.062
|
|
2.956
|
|
4.165
|
|
|
2.250.000
|
2.671
|
|
3.249
|
|
3.150
|
|
4.437
|
|
|
2.500.000
|
2.856
|
|
3.487
|
|
3.382
|
|
4.757
|
|
|
3.000.000
|
3.152
|
|
3.849
|
|
3.724
|
|
5.253
|
|
|
3.500.000
|
3.450
|
|
4.194
|
|
4.079
|
|
5.771
|
|
|
4.000.000
|
3.729
|
|
4.569
|
|
4.410
|
|
6.250
|
|
|
4.500.000
|
4.082
|
|
5.027
|
|
4.837
|
|
6.851
|
|
|
5.000.000
|
4.348
|
|
5.314
|
|
5.148
|
|
7.274
|
|
|
7.500.000
|
5.706
|
|
6.973
|
|
6.762
|
|
9.511
|
|
|
10.000.000
|
7.071
|
|
8.555
|
|
8.242
|
|
11.719
|
|
|
12.500.000
|
8.340
|
|
10.180
|
|
9.903
|
|
13.974
|
|
|
15.000.000
|
9.369
|
|
11.433
|
|
10.980
|
|
15.440
|
|
|
17.500.000
|
10.547
|
|
12.776
|
|
12.386
|
|
17.350
|
|
|
20.000.000
|
11.268
|
|
13.788
|
|
13.368
|
|
18.856
|
|
|
22.500.000
|
12.328
|
|
15.163
|
|
14.692
|
|
20.661
|
|
|
25.000.000
|
13.443
|
|
16.593
|
|
16.068
|
|
22.634
|
|
|
25.564.594
|
13.692
|
|
16.914
|
|
16.377
|
|
23.085
|
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 Diesen Sätzen werden die Auslagen (Material- und Fahrtkosten) und die
gesetzliche Mehrwertsteuer hinzugerechnet.
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2) Das Honorar richtet sich nach dem Wert der Grundstücke, Gebäude, anderen Bauwerke oder Rechte, der nach dem Zweck der Ermittlung zum Zeitpunkt der Wertermittlung festgestellt wird; bei unbebauten Grundstücken ist der Bodenwert maßgebend. Sind im Rahmen einer Wertermittlung mehrere der in Absatz 1 genannten Objekte zu bewerten, so ist das Honorar nach der Summe der ermittelten Werte der einzelnen Objekte zu berechnen.
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3) § 16
2) Das Honorar für Grundleistungen bei Gebäuden und raumbildenden Ausbauten, deren anrechenbare Kosten unter 50.000 DM liegen, kann als Pauschalhonorar oder als Zeithonorar nach § 6 berechnet werden, höchstens jedoch bis zu den in der Honorartafel nach Absatz 1 für anrechenbare Kosten von 50.000 DM festgesetzten Höchstsätzen. Als Mindestsätze gelten die Stundensätze nach $ 6 Absatz 2, höchstens jedoch die in der Honorartafel nach Absatz 1 für anrechenbare Kosten von 50.000 DM festgesetzten Mindestsätze.
3) Das Honorar für Gebäude und raumbildende Ausbauten, deren anrechenbare Kosten über 50.000.000 DM liegen, kann frei vereinbart werden.
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4) Wertermittlungen können nach Anzahl und Gewicht der Schwierigkeiten nach Absatz 6 der Schwierigkeitsstufe der Honorartafel nach Absatz 1 zugeordnet werden, wenn es bei Auftragserteilung schriftlich vereinbart worden ist. Die Honorare der Schwierigkeitsstufe können bei Schwierigkeiten nach Absatz 6 Nummer 3 überschritten werden.
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5) Schwierigkeiten können insbesondere vorliegen
1. bei Wertermittlungen
- für Erbbaurechte, Nießbrauchs- und Wohnungsrechte sowie sonstige Rechte,
- bei Umlegungen und Enteignungen,
- bei steuerlichen Bewertungen,
- für unterschiedliche Nutzungsarten auf einem Grundstück,
- bei Berücksichtigung von Schadensgraden.
- bei besonderen Unfallgefahren, starkem Staub oder Schmutz oder sonstigen nicht unerheblichen Erschwernissen bei der Durchführung des Auftrages;
2. bei Wertermittlungen, zu deren Durchführung der Auftragnehmer die erforderlichen Unterlagen beschaffen, überarbeiten oder anfertigen muss, z.B.
- Beschaffung und Ergänzung der Grundstücks-, Grundbuch- und Katasterangaben,
- Feststellung der Roheinnahmen,
- Feststellung der Bewirtschaftungskosten,
- örtliche Aufnahme der Bauten,
- Anfertigung von Systemskizzen im Maßstab nach Wahl,
- Ergänzung vorhandener Grundriss- und Schnittzeichnungen;
3. bei Wertermittlungen
- für mehrere Stichtage,
- die im Einzelfall eine Auseinandersetzung mit Grundsatzfragen der Wertermittlung und eine entsprechende schriftliche Begründung erfordern.
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6) Die nach den Absätzen 1, 2, 4 und 5 ermittelten Honorare mindern sich bei
- überschlägigen Wertermittlungen nach Vorlagen von Banken und Versicherungen um 30 v. H.
- Verkehrswertermittlungen nur unter Heranziehung des Sachwerts oder Ertragswerts um 20 v. H.
- Umrechnungen von bereits festgestellten Wertermittlungen auf einen anderen Zeitpunkt um 20 v. H.
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7) Wird eine Wertermittlung um Feststellungen ergänzt und sind dabei lediglich Zugänge oder Abgänge beziehungsweise Zuschläge oder Abschläge zu berücksichtigen, so mindern sich die nach den vorstehenden Vorschriften ermittelten Honorare um 20 v. H. Dasselbe gilt für andere Ergänzungen, deren Leistungsumfang nicht oder nur unwesentlich über den einer Wertermittlung nach Satz 1 hinausgeht.
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HINWEIS :
Wunschgutachten erhalten Sie von mir nicht.
Der Verkehrswert errechnet sich aus marktgerechten Daten und Ermittlungen, deshalb könnte es sein, dass das Gutachten nicht den Vorstellungen des Auftraggebers entspricht. Das vereinbarte Honorar ist dennoch fällig, da die Architekten- und Sachverständigenleistung der Gutachtenerstellung korrekt erbracht wurde.
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